DUK

Renkantis naują namo administratorių, reikia atkreipti dėmesį į šiuos pagrindinius dalykus: daugiabučio namo administratoriaus įkainius Vilniuje, administratoriaus prižiūrimuose namuose gyvenančių žmonių atsiliepimus apie jų teikiamas paslaugas, turimus resursus darbams atlikti, patirtį, klientų aptarnavimo politiką (ar priskirtas namą aptarnaujantis žmogus pasiekiamas tiesiogiai), ar administratorius pakankamai ir išsamiai informuoja apie planuojamus atlikti ir atliktus darbus, taip pat pageidautina, kad administratoriaus atstovas pristatytų administratoriaus teikiamas paslaugas ir atsakytų į gyventojams iškylančius klausimus.

Namo valdymo forma

Didžioji dalis senų daugiabučių Vilniaus mieste yra valdomi pagal savivaldybės paskyrimą, kuomet namo eksploatuoja savivaldybės priskirtas administratorius. Naujos statybos daugiabučių valdymo formą numatyti gali statytojas arba patys gyventojai.

Taip pat, vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 dalimi daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį.

Šiame puslapyje žemiau rasite daugiau informacijos yra apie JVS ir Bendrijos valdymo formas, kadangi jos orientuotos į aktyvesnį gyventojų įsitraukimą į daugiabučio namo valdymą.

Vilniaus savivaldybės paskirtas administratorius

Vykstant Vilniaus miesto savivaldybės inicijuotam balsavimui dėl administratoriaus pakeitimo, pakeisti savivaldybės priskirtą administratoriui reikalingas daugumos gyventojų sprendimas. Įvykusio balsavimo balsus skaičiuoja ir sprendimų protokolą tvirtina Vilniaus miesto savivaldybė.

Jungtinės veiklos sutarties (JVS) sudarymas

Ši valdymo forma yra tinkamiausia, kai gyventojai nori aktyviau dalyvauti priimant sprendimus susijusius su namo valdymo klausimais. Tokiu būdu susirinkimo metu išrenkamas jungtinės veiklos atstovas, kuris pagal gyventojų įgaliojimą atstovauja kaimynų interesus ir gali sudaryti pastato priežiūros sutartį su daugiabučius Vilniuje administruojančia įmone. Ši valdymo forma dažnai naudojama bei naujai Vilniuje pastatytų daugiabučių statytojų arba gyventojų iniciatyva, kuomet gyventojų įgaliotinių grupė (arba vienas paskirtas įgaliotinis) gali laisvai pasirinkti norimą administratorių ir nelaukti kol Vilniaus savivaldybė priskirs administruojančią įmonę.

JVS sutartį įgaliotinis registruoja Registrų centre. Jei namas iki tol buvo administruojamas savivaldybės paskirto administratoriaus, įregistravus sutartį, apie JVS sudarymą įgaliotinis informuoja Vilniaus miesto savivaldybę, vėliau administracijos direktoriaus įsakymu panaikinamas ankstesnis savivaldybės sprendimas dėl administratoriaus paskyrimo, o administratorius privalo pateikti reikalingus dokumentus ir perduoti namą per 30 dienų.

JVS teisinis reglamentavimas

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutarties samprata reglamentuota Civilinio kodekso 6.969 straipsnio 1 dalyje, pagal kurią jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.

Jungtinės veiklos sutarties pagrindu visi sutarties dalyviai gali veikti kartu, t. y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Tačiau tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių veiklą santykiuose su trečiaisiais asmenimis, todėl rekomenduotina jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Išrinktajam tenka panaši atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui.

Jungtinės veiklos sutartyje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo Vilniuje bendrojo naudojimo objektus. Bendrasavininkai įgalioja ką nors vieną atstovauti visiems ar pasirašyti sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su kokia nors administruojančia įmone.

JVS įgaliotinio pareigos

Jungtinės veiklos sutartyje reikėtų įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens (asmenų) įgaliojimus. Įgaliotas asmuo gali atlikti šias funkcijas (arba jų dalį, priklausomai kaip nuspręs sutarties dalyviai):

• atlikti techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą;
• tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją;
• rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto, rekonstrukcijos) metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui;
• patalpų savininkų kaupiamųjų įmokų, skirtų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, apskaičiavimą, surinkimą, sąskaitos tvarkymą ir šių lėšų naudojimą pagal paskirtį;
• sudaryti namo bendrojo naudojimo objektų aprašą ir prireikus jį papildyti ar pakeisti;
• buhalterinės apskaitos tvarkymą;
• pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį;
• sutarties dokumentų ir duomenų teikimą Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui;
• informacijos ir dokumentų teikimą patalpų savininkams;
• patalpų savininkams (ne mažiau kaip ¼ patalpų savininkų) pateikus rašytinius pasiūlymus dėl bendrojo naudojimo objektų naudojimo, atnaujinimo ar rekonstravimo, kurie nesusiję su jų priežiūros privalomaisiais reikalavimais ir kuriems įgyvendinti reikia patalpų savininkų sprendimo, per mėnesį nuo šių pasiūlymų pateikimo organizuoti patalpų savininkų susirinkimą arba patalpų savininkų balsavimą raštu, kad būtų priimtas sprendimas;
• namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti;
• sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui;
• patalpų savininkų priimtų sprendimų ir teisės aktuose nustatytų funkcijų tinkamą atlikimą;
• užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra bei naudojimu.

Jei JVS pagrindu įgaliotinis sudaro sutartį su daugiabutį administruojančia įmone, didesnę dalį numatytų įgaliotinio funkcijų gali atlikti namo administratorius. JVS įgaliotinis renkamas, keičiamas (ir pasitraukimo atveju) tik daugumos gyventojų pritarimu.

Bendrija

Ši valdymo forma tinkamiausia, kai gyventojai nusprendžia aktyviai dalyvauti visuose procesuose, taip pat kontroliuoti ir bendrijos lėšas, taip pat kai namui yra priskirta teritorija (žemės sklypas) ir įrenginiai joje. Sklypo nuomai ir su sklypo tolimesne eksploatacija susijusiais klausimais reikalinga, kad būtų priimti atitinkami sprendimai. Ši valdymo forma numato, jog turi būti išrinktas Bendrijos pirmininkas ir (ar) valdyba, taip pat sukurtas bendrijos pavadinimas, atidaryta banko sąskaita į kurią renkamos lėšos, šiai valdymo formai gyventojai gali skirti dalį savo pajamų mokesčio tam tikriems darbams finansuoti, taigi bendrijai būtina ir buhalterijos apskaita.

Bendrijai gali priklausyti daugiau kaip vienas namas Vilniuje, dažniau – kaimyniniai namai ar susieti bendru žemės sklypu. Bendrija gali valdyti namus savo jėgomis (t.y. tam tikriems darbams samdant privačius asmenis ar įmones), samdydama administratorių arba derindami abu. Bendrija gali rinkti įmokas ar kaupti pinigus tam tikriems darbams gyventojų nuožiūra ir realiais poreikiais.

Ši valdymo forma Vilniuje ypač tinkama, kai savininkai valdo santykinai didelį patalpų ir teritorijos plotą, tačiau yra mažai bendro naudojimo patalpų, mažai bendrasavininkų, nėra bendros šildymo ir karšto sistemos, nors pastatas(-i) santykinai didelis(-i), kaip pvz. kotedžų kvartalas, tuomet pastato ir teritorijų priežiūra gali rūpintis ir bendrijos pirmininkas, vidaus tinklais ir avarijų likvidavimų gyventojai rūpinasi savo jėgomis arba su pirmininko pagalbą

Tai labai individualus dalykas, priklausantis nuo tokių veiksnių kaip namo dydis, gyventojų aktyvumas, iniciatyvių žmonių ar grupės egzistavimas, gyventojų lūkesčiai ir namo savybės. Senesniam namui reikalinga nuolatinė priežiūra ir greitas reagavimas dėl didesnės avarijų tikimybės. Avarijų atveju bendro naudojimo tinkluose atsako bendro naudojimo patalpų administratorius arba bendrijos nariai. Naujesniam namui reikalingas didesnis dėmesys išlaikyti gerai pradinei būklei, taip pat tarpininkaujant tarp gyventojų ir statytojų dėl garantinių darbų. Norint aktyviau dalyvauti namo reikaluose, Vilniaus gyventojai dažniau renkasi JVS ar Bendrijos valdymo formą. Reiktų pasiskaičiuoti ar Bendrijos valdymo kaštai atperka gaunamą naudą ir pateisina bendrijos narių lūkesčius.

Jei šiuo metu Jūsų namo valdo Vilniaus savivaldybės paskirtas administratorius ir norite jį pakeisti nekeisdami namo valdymo formos, reiktų kreiptis į savivaldybę dėl balsavimo įvykdymo (reikalinga 20% gyventojų balsų UŽ balsavimą dėl naujo administratoriaus paskyrimo), kitas variantas yra sudaryti Jungtinės veiklos sutartį (JVS) arba įsteigti bendriją.

Balsavimo procedūra keičiant valdymo formą

Bet kuris gyventojų susirinkimas ar balsavimas raštu, nepriklausomai nuo valdymo formos, tam, kad įvyktų, turi surinkti kvorumą (pusę patalpų savininkų balsų) tam, kad priimti sprendimus. Sprendimai dėl valdymo formos pakeitimo  priimami 50% + 1 balso daugumos sprendimu ir įforminami protokole.

Rezultatai įprastai skelbiami namo skelbimų lentoje ar (ir) socialinėje erdvėje, jei tokia forma bendrauja namo gyventojai. Taip pat informaciją apie vykusius balsavimus ir jų rezultatus Jūsų name, galite rasti Vilniaus savivaldybės tinklalapyje.

Dėl balsavimo procedūrų ir teisinio kelio išaiškinimo galima kreiptis į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Būsto administravimo skyrių, ypač jei valdymo forma nesikeis. Jei neapsisprendžiate kuri valdymo forma Jums priimtiniausia ir reikia konsultacijos, kreikitės į mūsų kolektyvą ir pasistengsime Jums padėti!

Daugiabučių namų administratoriai Vilniuje ir jų įkainiai

Gyventojai rinkdamiesi tarp skirtingų daugiabučius Vilniuje administruojančių įmonių pasiūlymų, dažniausiai lygina administravimo įkainį. Tačiau reiktų pažymėti, kad šis įkainis yra tik viena sąskaitos eilutė iš keliolikos, tad administravimo įkainis sudaro tik mažesnę dalį mokėtinos sąskaitos sumos administratoriui.

Kiekvienos daugiabučius administruojančios įmonės įkainius galite rasti Vilniaus savivaldybės puslapyje. Turbūt pastebėjote, kad įmonių įkainiai skiriasi net iki dviejų kartų ar net daugiau! Čia reiktų atkreipti dėmesį į du pagrindinius dalykus: įmonės savivaldybei kasdien neteikia naujausios informacijos apie administravimo įkainius (kai kurios įmonės juos pateikė prieš 2 ar 3 metus ir jų iki šios dienos neatnaujino), įmonės, kuriose mažesnis administravimo įkainis, dažnai didesni kitų paslaugų įkainiai, todėl galutinis namo administravimo paslaugų krepšelis nebūtinai bus pigiausias toje įmonėje kuri siūlo mažiausią pastato administravimo tarifą Vilniuje.

Problema yra tame, kad kai Vilniaus miesto savivaldybė vykdo balsavimus dėl namo administratoriaus priskyrimo, gyventojams pateikiamas tas pats įmonių sąrašas su administravimo paslaugų įkainiais, neatsižvelgiant į tai, jog naujas administratorius taip pat teiks ir techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros, laiptinių valymo, avarinių darbų, remonto ir kitas paslaugas, kurių įkainiai paaiškėja tik vėliau.

Daugiabučio namo administravimo įkainis Vilniuje

Naujai savivaldybės priskirtiems namams Vilniuje UAB “Šilėja” taiko šiuos administravimo įkainius pagal buto plotą: mažiems daugiabučiams namams iki 1000 m2 – 0,043 Eur/m2, nuo 1000 iki 3000 m2 – 0,041 Eur/m2, nuo 3000 m2 – 0,039 Eur/m2.

Esant kitokiai valdymo formai, įkainiai derinami kiekvienam namui individualiai, atsižvelgiant į daugiau pastato administravimo charakteristikų, taip pat nuo objekto lokacijos, įmonės administruojamų namų koncentracijos bei kitų veiksnių. Minimalus UAB „Šilėja“ taikomas pastato administravimo įkainis yra nuo 0,034 Eur/m2.

Inžinerinių sistemų priežiūros įkainiai ir jų apskaičiavimas

Savivaldybės paskirtas administratorius įsipareigoja techninės priežiūros įkainį bei šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros įkainį apskaičiuoti vadovaujantis konkrečiomis metodikomis.

Šiomis metodikomis apskaičiuoti įkainiai savivaldybės priskirtuose namuose yra maksimalūs (t.y. negali būti didesnis, tačiau mažesnis - gali). Kitoms valdymo formoms šios metodikos yra rekomenduojamos naudoti, bet neprivalomos. Jei namo valdymo forma yra – jungtinė veikla, bendrija ar administratorius yra sudaręs sutartį su administratoriumi pagal notarinę sutartį, tuomet metodikos yra rekomenduotinos naudoti, bet neprivalomos.

Namo techninės priežiūros darbai yra iš esmės yra namo techninės dokumentacijos pildymas ir vykdomi stebėjimai tam tikru dažniu, kuriuos atlieka atestuotas techninis prižiūrėtojas: bendrojo naudojimo objektų būklės nuolatiniai stebėjimai – atliekami 4 kartus per metus, bendrojo naudojimo objektų būklės periodinės (sezoninės) apžiūros – atliekami 2 kartus per metus, bendrojo naudojimo objektų būklės neeilinės apžiūros. Namo techninė priežiūra reikalinga tam, kad užtikrinti, jog reikiami atlikti darbai bus lokalizuoti ir savalaikiai atliekami, priklausomai inžinerinių sistemų būklės.

Namo techninės priežiūros įkainis

Daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifo apskaičiavimo metodika, patvirtinta Lietuvos aplinkos ministro įsakymu, nustato daugiabučių gyvenamųjų namų (išskyrus namo šildymo ir karšto vandens sistemos ir liftų) techninės priežiūros tarifo apskaičiavimo tvarką, kai daugiabučių gyvenamųjų namų techninę priežiūrą vykdo Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka savivaldybės paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius.

Apskaičiuotas įkainis priklauso nuo namo ploto, statybos metų, kitų techninių charakteristikų (įrengtų inžinerinių sistemų, stogo formos, ar name yra bendro naudojimo patalpų, ar namas bendrabučio tipo ir t.t.). Kuo didesnis namas ir kuo mažiau išskirtinių techninės priežiūros ypatybių, tuo namo techninės priežiūros įkainis mažesnis.

Priklausomai nuo name įrengtos šildymo ir karšto vandens sistemos tipo, reikalingos atitinkamos darbuotojų žinios. Vienaip yra, jei šildymas yra centrinis, kitaip yra jei šildymas yra dujinis, geoterminis ar kt. Tam reikalingi atitinkami darbuotojai turintys reikiamą kvalifikaciją. Šių sistemų priežiūros apimtis lemia ir šilumos mazgų (ar katilinių) skaičius, šilto vandens paruošimo būdas ir vieta bei aptarnaujamas pastato plotas.

Šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros įkainis

Šilumos punkto, šildymo sistemos ir šilto vandens tiekimo sistemos priežiūros tarifas apskaičiuojamas vadovaujantis Vilniaus miesto tarybos patvirtinta metodika.

Šios metodikos tikslas yra nustatyti daugiabučių namų Vilniuje šildymo ir karšto vandens tiekimo sistemų priežiūros maksimalius tarifus už bendrojo (naudingojo) ploto kvadratinį metrą per mėnesį pagal šilumos punktų ir šildymo ir karšto vandens tiekimo sistemų tipus, kai daugiabučio namo vidutinis plotas 2001–3000 kv. m ir kai sistemos ir jos dalys po jų įrengimo ar renovacijos eksploatuojamos 10–20 metų.

Šis įkainis iš esmės priklauso nuo šilumos punkto tipo ir jo atnaujinimo metų, taip pat nuo ir nuo name įrengtos šildymo sistemos, jos apskaitos tipo, karšto vandens sistemos ruošimo vietos ir tipo: dažniausiai jei namas dar praeito tūkstantmečio statybos - vandens cirkuliacija vyksta stovuose arba jos nėra, jei namas naujos statybos – įrengtos kolektorinės spintos butuose arba laiptinėse. Kuo didesnis namas ir kuo naujesnė įrengta sistema, tuo apskaičiuotas šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros įkainis mažesnis.